Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine predstavilo je prijedlog Zakona o priuštivom stanovanju koji bi zamijenio postojeći Zakon o POS-u. Ključna novost koju nosi ova normativa jest ograničenje prodaje priuštivih stanova na 35 godina, što bi značajno promijenilo način na koji građani kupuju i zadržavaju stambene nekretnine unutar državnog programa poticanih stanovanja. U ovom članku detaljno istražujemo što to znači za građane, investitore i lokalne vlasti, s konkretnim primjerima, strukturama financiranja i potencijalnim posljedicama na tržište nekretnina. Također obrađujemo kriterije za potporu mladima do 45 godina, uloge APN-a i lokalnih samouprava te mogućnosti rekonstrukcije i izgradnje novih stambenih zgrada namijenjenih priuštivom najmu.
Što je priuštivo stanovanje i kako se definira?
Na razini koncepta, priuštivo stanovanje označava ono u kojem cijena kupnje ili najma, uz režijske troškove i troškove održavanja, ne prelazi određene granice u odnosu na neto prihode uže obitelji i lokalnu razinu. To je prvi put formalno definirano u ovom prijedlogu, a ciljana je skupina težiti rješavanju stambenog pitanja onih najranjivijih, ali i mladih koji ili nemaju primjereno rješenje ili ne mogu zadržati postojećeno stambeno nekretnine na tržištu općinskog ili državnog programa potpora.
Kako se računa priuštiva cijena kupnje?
Prikupljanje podataka i izračun priuštive cijene kupnje temelji se na stvarnim troškovima gradnje uz primjenu koeficijenata razvijenosti jedinice lokalne samouprave. Drugim riječima, gradnja stambene nekretnine prilagođava se ekonomskim uvjetima lokalne sredine kako bi cijena bila realistična i dostupna ciljanim skupinama. U praksi, to znači da:
- koeficijent razvijenosti lokalne jedinice samouprave prilagođava troškovnu strukturu (na slabije razvijenim područjima cijena po kvadratu može biti niža, dok u razvijenijim sredinama postoji drugačija kalkulacija);
- faktori poput vrijednosne površine i režijskih troškova moraju biti uzeti u obzir pri donošenju konačne cijene kupnje.
Važno je naglasiti da kupnja bude moguća uz obročnu otplatu, pri čemu obročna otplata mora uključivati minimalno 10 posto učešća kupca te imati maksimalan rok otplate od 35 godina kroz kombinaciju bankovnih kredita i javnih sredstava. Ovaj model otplate trebao bi olakšati pristup prvom stanu i dugoročno osigurati stabilnost obitelji, a istovremeno zadržati javnu potporu unutar priuštivog ranga.
Prieuštiva najamnina i troškovi stanovanja
Za najam, priuštiva najamnina izračunava se prema ukupnim prihodima uže obitelji te režijskim troškovima stanovanja i troškovima održavanja nekretnine. Drugim riječima, stanovanje treba biti financijski održivo bez pretjeranog opterećenja kućnog budžeta. U praksi to znači da se:
- visina najamnine ne smije premašiti određeni prag koji ovisi o menih prihoda, veličini obitelji i lokalnoj gospodarskoj situaciji; i
- ukupni troškovi stanovanja (režije, održavanje, moguće rezervo troškova) ne smiju prelaziti dogovorene granice.
Takav pristup nastoji od perspektive korisnika stvoriti sigurnost i predvidljivost troškova, što je ključno za obitelji koje razmišljaju o prvoj nekretnini i dugoročnom životu u manjim ili srednjim gradovima. Istodobno, rizici i troškovi povezani s upravljanjem režijskim troškovima i povećanjem cijena energije ostaju ključna točka za javne nabave i nadzor nad provedbom programa.
Kako se definira obročna otplata i rok otplate?
Jedan od centralnih dijelova prijedloga je obročna otplata uz maksimalan rok otplate od 35 godina. Obračun otplate trebao bi uzeti u obzir:
- minimalni iznos učešća kupca (10%);
- kombinaciju bankovnih kredita i javnih sredstava kao financijsku strukturu kupnje;
- faktore koji utječu na troškove financiranja (kamate, troškovi obrade, administrativne naknade).
Ovakav okvir trebao bi omogućiti pristupačnije rate za kupovinu stana uz manje teretne uvjete te povećati mogućnost posla s lokalnim partnerima i institucijama koje sudjeluju u financiranju priuštivog stanovanja. No s druge strane, potrebno je osigurati transparentnost i preventivne mehanizme koji bi spriječili destabilizaciju tržišta zbog pretjeranih poticaja ili neispravnog upravljanja obveznicama i kreditima.
Pravo prvokupa i rokovi zabrane prodaje
Jedan od ključnih elemenata novog Zakona je da stanovi kupljeni po priuštivoj cijeni neće se smjeti prodati ili dati u najam tijekom razdoblja od 35 godina. To znači da je vlasniku stan, ali i eventualnom suvlasniku, zabranjeno postati vlasnikom nekretnine ili koristiti nekretninu za komercijalni najam u navedenom periodu, osim ako nije ispunjen jedan od izuzetaka predviđenih Zakonom. Primarni subjekti koji imaju pravo prvokupa su jedinice lokalne samouprave (JLS) i APN (Agencija za priuštivo stanovanje, ili odgovarajući naziv u službenom tekstu).
Izuzeci od zabrane prodaje mogu uključivati situacije poput smrti ili teške bolesti kupca ili člana uže obitelji, razrješavanje suvlasništva zbog razvoda, otvaranje postupka stečaja ili preseljenje kupca, odnosno njegovog pravnog sljednika u drugo mjesto stanovanja, pod uvjetom da je stan plaćen u cijelosti ili ako se prethodno obveže otplatiti preostali dug s kamatom. Ovi mehanizmi služe kako bi se omogućila fleksibilnost u hitnim životnim situacijama, ali uz zaštitu da se stambeno rješenje ne gubi bez kontrole javnih institucija.
Potpore za mlađe od 45 godina i poticaji za stambeno zbrinjavanje
Pored jedinstvenog sustava kupnje i najma, Zakon predviđa i dodjelu potpora građanima mlađima od 45 godina za stjecanje prve stambene nekretnine. Potpore su namijenjene osobama i članovima njihove uže obitelji koji nemaju odgovarajuću nekretninu u vlasništvu. Uvjeti za dobivanje potpore uključuju:
- sklopljen ugovor o kupoprodaji prvog stana najkasnije nakon 1. siječnja 2025.;
- plaćeni porez na promet nekretnina ili PDV;
- cijena po četvornom metru tog stana nije 50 posto viša od prosječne cijene; i
- vrijednosna površina nije 50 posto veća od površine propisane Zakonom.
Osim potpora za kupnju prvog stana, zakon dopušta i potporu za gradnju nove jednoobiteljske kuće ili rekonstrukciju postojeće stambene zgrade radi poboljšanja uvjeta stanovanja, energetske učinkovitosti, povećanja kvalitete stanovanja te osiguravanja adekvatnog životnog prostora. Potpore су namijenjene građanima unutar ciljnih skupina koji ne mogu riješiti stambeno pitanje iz vlastitog vlasništva.
Uloga Agencije za priuštivo stanovanje (APN) i lokalne samouprave
APN je ključni nositelj investitorskih aktivnosti u ovom sustavu. Odgovornosti APN-a uključuju planiranje, gradnju, kupnju, prodaju i iznajmljivanje stanova te vođenje financijskog poslovanja po projektima. Osim toga, APN osigurava sredstva iz državnog proračuna i tržišta kapitala te brine o dugoročnosti sustava stanovanja. Kao dio odgovornosti, APN mora izraditi Program priuštivog stanovanja do 30. rujna tekuće godine za sljedeću godinu. Najmanje 50% stanova mora biti namijenjeno priuštivom najmu, uz izuzetak zgrada s manje od 10 stanova gdje svi stanovi moraju biti priuštivi najam.
Jedinice lokalne samouprave igraju ulogu partnera i nadzornika provedenih projekata. One prate potrebe građana, izrađuju programe stanovanja, osiguravaju zemljište i infrastrukturu, omogućuju gradnju putem javnih ustanova i surađuju s APN-om. Uz to, mogu oslobađati projekte od plaćanja komunalnog doprinosa i na druge načine olakšavati provedbu projekta. Država očekuje da lokalne zajednice aktivno sudjeluju u stvaranju stambenog fonda koji zadovoljava potrebe građana, a u skladu s prostornim planiranjem i urbanističkim projektima.
Gradnja i planiranje novih stambenih zgrada
Stambena zgrada ili stambeno-poslovna zgrada namijenjena priuštivom stanovanju može se graditi na površinama koje su prostornim planom ili urbanističkim projektom planirane za takvu gradnju, pod uvjetom da najmanje 80 posto građevinske površine čini stambena namjena. Ovo pravilo osigurava da ulaganje u infrastrukturnu i društvenu infrastrukturu bude usmjereno u svrhu stvaranja stabilnog stambenog fonda, a ne miješati komercijalne svrhe koje bi mogle ugroziti cijenu i pristupačnost stanovanja.
Planiranje i promjene namjene zemljišta
Jedinice lokalne i regionalne samouprave, unutar svojih prostornoprirodnih planova i urbanističkih projekata, obvezne su planirati površine za gradnju zgrada namijenjenih priuštivom stanovanju, uključujući promjenu postojeće namjene površina. Važno je da planovi uzmu u obzir demografsku strukturu, viziju urbanog razvoja i provođenje regionalnih ciljeva glede stambene politike. Ovakav pristup nije samo administrativni korak – on oblikuje buduće susjedства, javne usluge, pristup infrastrukturi i transportu te sigurnost i kvalitetu života stanara.
Prednosti i izazovi provedbe
Ovakav okvir ima potencijalno značajne prednosti za društvo i gospodarstvo, ali nosi i rizike koji se moraju pažljivo nadzirati tijekom implementacije.
Ključno je da provoditelji i korisnici budu informirani i da se mehanizmi kontrole i revizije postave unaprijed. Transparentnost, jasni kriteriji za dodjelu potpora te kontinuirani monitoring tržišta nekretnina bit će temelji koje treba snažno pratiti kako bi se izbjegle nepravilnosti i otvorile prilike za stvarne koristi građana.
Predstavljeni primjeri i mogući scenariji (računovodstveni i životni)
Primjer 1: Mlada obitelj s manjim prihodima
Zamislite mladu obitelj s dva radno aktivna člana i malom djecom koja planira kupiti stan. Prema prijedlogu, mogu očekivati potporu za kupnju prvog stana po priuštivoj cijeni, ako njihova vrijednosna površina i cijena po kvadratu ne prelaze definiran prag. Obiteljski budžet uzima u obzir režije i troškove održavanja, a obročna otplata s rokom do 35 godina čini mjesečnu ratu prihvatljivom u kontekstu njihovih prihoda. Dodatno, lokalna samouprava i APN mogu poskytovati podršku kroz javne nabave i gradnju novih zgrada, osiguravajući postotak stanova namijenjenih priuštivom najmu neposredno unutar zajednice.
Primjer 2: Mladi bez vlastite nekretnine – potpora do 45 godina
Drugi scenarij odnosi se na mladoga pojedinca ili par koji želi kupiti prvi stan, ali nema dovoljno sredstava ili prihoda koji bi omogućili standardni kreditni aranžman. U ovom slučaju, potpora do 45 godina može biti ključna, pod uvjetom da nema vlasništva nad odgovarajućom nekretninom i da su ispunjeni ostali uvjeti kao što su ugovor o kupnji nakon 2025. godine i da cijena po kvadraturi ne prelazi navedene pragove. Potpora može pokrivati dio troškova ili olakšati kreditnu strukturu kroz kombinaciju javnih sredstava i bankovnih kredita, uz potrebu za energijski učinkovitom rekonstrukcijom ili novom gradnjom u nekim slučajevima.
Kako bi se osigurala dugoročna održivost?
Za dugoročno održavanje programa, ključne su mjere uključene u Zakon o priuštivom stanovanju:
- stvaranje i održavanje stambenog fonda kroz APN i javne ustanove;
- postavljanje sigurnosnih mreža za financiranje i potporu, uz prilagodbu potpora tijekom promjena ekonomskih uvjeta;
- transparetne procedure javnih nabava za projektiranje, izvođenje i nadzor; i
- aktivno uključivanje lokalnih zajednica kroz prostorno planiranje i promjenu namjena zemljišta.
Transparentnost i auditabilnost bit će presudni za izbjegavanje zlouporaba i povećanje povjerenja građana u sustav. U isto vrijeme, javne financije moraju biti dovoljno crpne da podrže projekt kroz više godina, uz mogućnost korekcije u slučaju promjena gospodarskih prilika, poreznih politika ili kapitalnih tržišta.
FAQ – Često postavljana pitanja
- Tko može dobiti potporu? Mladi do 45 godina i druge ciljane skupine s nižim prihodima, koji nemaju odgovarajuću nekretninu u vlasništvu i zadovoljavaju uvjete navedene Zakonom, uključujući ugovor o kupnji nakon 2025. i odgovarajuću cijenu po kvadratu.
- Koji su uvjeti za kupnju uz obročnu otplatu? Minimalno 10% učešća, rok otplate do 35 godina, te kombinacija bankovnih kredita i javnih sredstava. Troškovi i kamate moraju biti u skladu s prihodom uže obitelji i stvarnim troškovima stanovanja.
- Što znači 35-godišnja zabrana prodaje? Stan kupljen po priuštivoj cijeni ne smije se prodati ni dati u najam prije isteka 35 godina, uz moguće izuzetke poput smrti, bolesti ili određenih pravnih situacija. Pravo prvokupa imaju JLS i APN.
- Koje su uloge APN-a i lokalnih samouprava? APN je nositelj investicijskih aktivnosti, planira, gradi, kupuje, prodaje i iznajmljuje stanove te upravlja fondom; lokalne samouprave nadziru provedbu, osiguravaju zemljište i infrastrukturu te olakšavaju provedbu projekata.
- Kako se izračunava priuštiva cijena najma? Prema ukupnim prihodima uže obitelji i režijskim troškovima stanovanja i održavanja nekretnine, uz definiran prag unutar lokalne zajednice.
- Hoće li biti dovoljno stanova? To ovisi o brzoj izgradnji i učinkovitom planiranju APN-a, kao i sposobnosti lokalnih vlasti da osiguraju zemljišta i infrastrukturu uz povoljne uvjete javnih nabava. Realizacija programa zahtijeva koordinaciju među državom, APN-om i lokalnim zajednicama.
- Što ako cijena kvadrata skoči? Prijedlog uzima u obzir koeficijente razvijenosti i druge mehanizme kako bi prilagodili cijene stvarnom tržištu; no u svakom slučaju postoje mehanizmi za očuvanje pristupačnosti stambenih nekretnina kroz potporu i javne subvencije.
- Kako se provodi javna nabava u ovom kontekstu? Javne nabave obavljaju se uz jasno definirane kriterije dodjele, transparentnost i nadzor kako bi se osiguralo da javna sredstva idu prema projektima koji najviše doprinose priuštivom stanovanju.
- Što znači energetska učinkovitost unutar ovog programa? Jedan od ciljeva potpore jest poboljšanje energetske učinkovitosti kroz rekonstrukciju ili izgradnju novog stambenog fonda, što dugoročno smanjuje troškove stanovanja za korisnike i doprinosi održivom razvoju.
- Kako su pogođeni lokalni proračuni? Uloga JLS i APN-a zajedno s državnim fondovima znači da će proračuni lokalnih zajednica imati veće odgovornosti i mogućnosti za odobravanje potpora, ali i zahtijevati precizno planiranje i redoviti nadzor kako bi troškovi bili održivi na dulji rok.
Zaključak
Nova regulativa o priuštivom stanovanju donosi jasnu viziju sigurnijeg i pristupačnijeg stambenog rješenja za širok spektar građana, posebno mladih i onih s nižim prihodima. Uvođenje definicije priuštivog stanovanja, trajne zabrane prodaje na 35 godina, te značaj APN-a i lokalnih samouprava u planiranju i provedbi predstavlja sredstvo kojim država pokušava stabilizirati tržište nekretnina i smanjiti pritisak na budžete mladih obitelji. S druge strane, izazovi poput provedbe, transparentnosti, nadzora i mogućih tržišnih rizika zahtijevaju snažan institucionalni okvir, jasne kriterije i efikasnu javnu nabavu. Ako se ovi mehanizmi pravilno implementiraju, program može predstavljati značajan korak naprijed u borbi protiv stambene nesigurnosti i povećanju kvalitete života u urbanim i ruralnim sredinama.
Napomena: informacije su temeljene na trenutnim javnim objavama i prijedlogu Zakona o priuštivom stanovanju. Stupanjem na snagu konačnih akata i podzakonskih propisa mogu nastupiti prilagodbe i dodatne odredbe. U nastavku pratite službene objave Ministarstva i APN-a za ažuriranja i rokove za podnošenje zahtjeva.
Leave a Comment