Tržište nekretnina u Zagrebu, kao i u cijeloj Hrvatskoj, prolazi kroz dinamično razdoblje, obilježeno kako rastućim cijenama tako i sve izraženijim izazovima. U studenom 2025. bilježimo zanimljive pomake: ponuda stanova na zagrebačkom tržištu polako se oporavlja, pokazujući mjesečni rast od 1,88%. Međutim, kada sagledamo širu sliku od početka godine, i dalje smo svjedoci blagog pada od -6,5%. Prosječna tražena cijena novogradnji dosegnula je 4.269 eura po kvadratnom metru, što predstavlja značajan porast od 7% u usporedbi s istim razdobljem prošle godine kada je ta cijena iznosila 3.988 eura. Ovaj rast, iako impresivan, dolazi u kontekstu širih ekonomskih promjena koje nameću oprez i promišljanje o budućim kretanjima.
Ključni Pokretači Rasta i Usporavanja Tržišta
Brojne analize ukazuju na kontinuirani rast cijena nekretnina u Hrvatskoj, s posebnim naglaskom na metropolu Zagreb te popularne turističke destinacije poput Splita. Ipak, sve više stručnjaka predviđa skori period usporavanja, potaknut općim ekonomskim uvjetima koji postaju sve zahtjevniji za prosječnog kupca. U proteklih nekoliko godina, a posebno od 2021. godine, zabilježen je značajan skok cijena, koji u nekim slučajevima prelazi i 20%. Ovakav rast, iako povoljan za prodavatelje, stvara pritisak na kupce.
Faktori poput visoke inflacije, kontinuiranog rasta kamatnih stopa na stambene kredite i sveopće ekonomske neizvjesnosti, polako ali sigurno utječu na tržište. Kao posljedica, broj realiziranih transakcija bilježi pad od 13%, a projekcije sugeriraju daljnje smanjenje obujma prodaje u narednim mjesecima. Premda cijene nekretnina i dalje pokazuju tendenciju rasta, usporavanje tržišta očituje se u smanjenom broju prodaja te sve izraženijem oprezu kod potencijalnih kupaca, što sveukupno rezultira manje dinamičnim tržišnim okruženjem u usporedbi s prethodnim razdobljima.
Nedostatak Novogradnje kao Glavni Katalizator
Jedan od najvažnijih faktora koji direktno podupiru rast cijena nekretnina, unatoč ekonomskim izazovima, jest kronični nedostatak ponude novih stambenih jedinica. Iako se u posljednje vrijeme bilježi blagi porast u broju dostupnih stanova, ta ponuda još uvijek nije dovoljna da adekvatno zadovolji snažnu potražnju. Građevinski sektor suočava se s nizom poteškoća koje usporavaju tempo izgradnje i povećavaju troškove.
Rast cijena građevinskog materijala: Globalni poremećaji u lancima opskrbe i povećana potražnja za sirovinama rezultirali su značajnim poskupljenjem građevinskog materijala. To direktno utječe na konačnu cijenu novogradnje.
Sporiji tempo izgradnje: Administrativne prepreke, nedostatak kvalificirane radne snage i vremenski uvjeti dodatno usporavaju proces izgradnje novih objekata.
Zbog navedenih razloga, nova gradnja ne uspijeva u potpunosti odgovoriti na potrebe tržišta. Kupci su stoga često prisiljeni posegnuti za postojećim nekretninama, nerijetko plaćajući iznadprosječne cijene kako bi osigurali svoj dom u metropoli. Ovakva situacija dodatno potpiruje rast cijena, stvarajući začarani krug na tržištu.
Detaljna Analiza Kretanja Cijena i Ponude
Kako bismo dobili potpuniju sliku o stanju na tržištu nekretnina u Zagrebu, pogledajmo detaljnije dostupne podatke i grafičke prikaze koji ilustriraju različite aspekte ponude i potražnje. Ove analize temelje se na podacima prikupljenim iz vodećih hrvatskih oglasnika nekretnina, kao i službenih statističkih izvora. Važno je naglasiti da se podaci odnose na tražene cijene, a ne nužno na one po kojima su nekretnine realno prodane.
Mjesečna Promjena Broja Dostupnih Stanova
Praćenje mjesečnih promjena u broju stanova dostupnih za prodaju ključno je za razumijevanje dinamike ponude.
Studeni 2025: Zabilježen je rast ponude od 1,88%.
Početak 2025. godine: Ukupni pad ponude od -6,5% u odnosu na kraj prethodne godine.
Ovaj podatak sugerira da se ponuda postupno oporavlja, ali je i dalje ispod razine s početka godine. Dugoročno promatrano, bit će zanimljivo pratiti hoće li se ovaj trend nastaviti i hoće li ponuda uspjeti dostići razine koje bi mogle ublažiti pritisak na rast cijena.
Novogradnja vs. Starije Nekretnine: Usporedba Cijena
U studenom 2025. godine, prosječna tražena cijena novogradnje iznosi 4.269 €/m². Ovo predstavlja značajan skok od 7% u usporedbi s istim razdobljem prošle godine (3.988 €/m²). Kada usporedimo s cijenama starijih nekretnina, razlika je često još izraženija. Iako starije nekretnine nude nižu cijenu po kvadratu, nerijetko zahtijevaju dodatna ulaganja u adaptaciju i renoviranje.
Ponuda Prema Veličini Stana: Novogradnja vs. Starije Nekretnine
Analiza ponude prema veličini stana otkriva da su manji stanovi (jednosobni i dvosobni) najtraženiji, ali i najčešće nedostatni, posebno u novogradnji. Veći stanovi, iako dostupniji, često imaju višu ukupnu cijenu, što ih čini manje pristupačnima za širi krug kupaca.
Novogradnja: Dominiraju manji i srednji stanovi, dok su veći stanovi rjeđi i skuplji.
Starije nekretnine: Ponuda je raznovrsnija, ali često uključuje stanove u starijim zgradama kojima je potrebna renovacija.
Ponuda Prema Katovima: Novogradnja vs. Starije Nekretnine
Razlike u ponudi prema katovima također su primjetne:
Novogradnja: Stanovi na višim katovima s dobrim pogledom i balkonima obično postižu najviše cijene. Prizemlja i stanovi u potkrovljima, ako su dobro izvedeni, također mogu biti traženi.
Starije nekretnine: Stanovi na nižim katovima često su pristupačniji, ali mogu biti podložniji buci i manje osvijetljeni. Stanovi na najvišim katovima bez lifta mogu biti nepoželjni za određene kupce.
Pregled Prosječnih Cijena Stanova (€/m²) po Naseljima i Poziciji u Zgradi
Cijene nekretnina u Zagrebu značajno variraju ovisno o lokaciji unutar samog grada.
Centralna gradska zona (Donji Grad, Gornji Grad): Najviše cijene, osobito za stanove u obnovljenim zgradama s povijesnom vrijednošću.
Noviji dijelovi grada (Špansko, Vrbani, Srednjaci): Cijene su stabilne i često konkurentne, s dobrom infrastrukturom.
Periferija: Cijene su niže, ali kupci moraju uzeti u obzir duže vrijeme putovanja do centra grada i potencijalne nedostatke u infrastrukturi.
Pozicija stana unutar zgrade također utječe na cijenu. Stanovi okrenuti prema jugu, s pogledom na zelenilo ili mirnu ulicu, obično su skuplji od onih okrenutih prema prometnici ili susjednoj zgradi.
Analiza Broja Pregleda Oglasa Prema Broju Soba
Broj pregleda oglasa može poslužiti kao indikator potražnje.
Jednosobni i dvosobni stanovi: Često bilježe najveći broj pregleda, što potvrđuje njihovu popularnost, posebice među mladima, samcima ili parovima.
Trosobni i veći stanovi: Interes je umjereniji, uglavnom usmjeren na obitelji s djecom ili osobe kojima je potreban dodatni prostor.
Ova informacija pomaže investitorima i graditeljima da bolje razumiju koje tipove nekretnina tržište najviše želi.
Pregled Prosječnih Cijena Najma Stanova po Naseljima (Starije Nekretnine)
Osim kupoprodaje, analiza tržišta najma također je važna. Cijene najma u Zagrebu ostaju visoke, posebno u centralnim dijelovima grada i u blizini fakulteta ili poslovnih centara.
Studenti i mladi profesionalci: Često su fokus na jednosobne i dvosobne stanove u blizini javnog prijevoza i sadržaja.
Obitelji: Traže veće stanove, često u mirnijim stambenim naseljima, ali su cijene najma i za njih značajan izdatak.
Prosječne cijene najma mogu varirati od 700 eura za manji stan u predgrađu do 1.500 eura ili više za veći stan na atraktivnoj lokaciji.
Izazovi i Predviđanja za Budućnost Tržišta Nekretnina
Budućnost tržišta nekretnina u Zagrebu, kao i u Hrvatskoj općenito, suočava se s nizom izazova, ali i potencijalnih prilika.
Makroekonomski Utjecaji
Kamatne stope: Nastavak rasta kamatnih stopa na stambene kredite može dodatno smanjiti kupovnu moć građana, što će se vjerojatno odraziti na smanjenje potražnje i eventualni blagi pad cijena u određenim segmentima tržišta.
Inflacija: Iako se očekuje postepeno smirivanje inflatornih pritisaka, visoke cijene energenata i hrane i dalje utječu na raspoloživi dohodak stanovništva, smanjujući sredstva namijenjena ulaganjima u nekretnine.
Ekonomska stabilnost: Opća ekonomska stabilnost, kao i situacija na globalnim financijskim tržištima, bit će ključni faktor koji će oblikovati povjerenje kupaca i investitora.
Demografske Promjene
Odljev stanovništva: Iako se bilježi povratak dijela iseljenih Hrvata, kontinuirani odlazak mlađe populacije u inozemstvo može dugoročno utjecati na potražnju za stambenim prostorom, posebice u manjim gradovima.
Starenje stanovništva: Sastav stanovništva koji stari može stvoriti potražnju za specifičnim tipovima nekretnina, poput manjih, prilagođenih stanova ili domova za starije osobe.
Utjecaj Zakonodavstva i Vladinih Potpora
Državne subvencije: Programi poput subvencioniranja stambenih kredita mogu privremeno potaknuti potražnju, ali njihov dugoročni utjecaj ovisi o njihovoj održivosti i ciljanoj skupini.
Urbanistički planovi: Novi urbanistički planovi i regulative mogu utjecati na mogućnost gradnje i dostupnost zemljišta, što direktno utječe na ponudu novih nekretnina.
Predviđanja za Studeni 2025. i Dalje
U studenom 2025. godine, tržište nekretnina u Zagrebu vjerojatno će nastaviti bilježiti umjereni rast cijena, posebice u segmentu novogradnje, zbog ograničene ponude i stabilne potražnje. Međutim, sve izraženiji makroekonomski pritisci mogli bi dovesti do blagog usporavanja rasta broja transakcija.
Pozitivni scenariji: Stabilizacija ekonomije, pad inflacije i kamatnih stopa mogli bi dovesti do daljnjeg oporavka tržišta i povećanja broja prodaja.
Negativni scenariji: Produžena ekonomska nesigurnost, visoke kamatne stope i daljnji rast troškova gradnje mogli bi rezultirati stagnacijom ili blagim padom cijena u određenim segmentima, te smanjenjem obujma prodaje.
Stručnjaci savjetuju kupcima da pažljivo prate kretanja na tržištu, pažljivo analiziraju svoje financijske mogućnosti i ne donose ishitrene odluke. Za prodavatelje, ovo je i dalje povoljno vrijeme za prodaju, no savjetuje se realno procjenjivanje vrijednosti nekretnine u skladu s aktualnim tržišnim uvjetima.
Često Postavljana Pitanja (FAQ)
Što znači kada se govori o “traženim” cijenama u usporedbi s “realiziranim”?
“Tražene” cijene su one koje prodavatelji ističu u oglasima. “Realizirane” cijene su one po kojima su nekretnine stvarno prodane nakon pregovora. Razlika između te dvije može biti značajna, a često se nekretnine prodaju po cijeni nižoj od oglašene, posebno u uvjetima smanjene potražnje.
Hoće li cijene nekretnina u Zagrebu nastaviti rasti u 2026. godini?
Predviđanja su podijeljena. Dok neki stručnjaci očekuju nastavak umjerenog rasta, drugi upozoravaju na mogući blagi pad ili stagnaciju zbog ekonomskih faktora poput kamatnih stopa i inflacije. Ključni će biti razvoj makroekonomskih pokazatelja.
Koji su najtraženiji tipovi stanova u Zagrebu?
Trenutno su najtraženiji jednosobni i dvosobni stanovi, prvenstveno zbog pristupačnije cijene i isplativosti za samce, mlade parove ili kao investicija za najam.
Koliko je važno stanje nekretnine pri određivanju cijene?
Stanje nekretnine ključno je za određivanje cijene. Novogradnja ili kompletno renovirani stanovi postižu značajno više cijene od starijih nekretnina kojima je potrebna adaptacija. Troškovi renovacije nerijetko ulaze u pregovore o cijeni.
Je li studeni 2025. dobro vrijeme za kupnju stana u Zagrebu?
Ovisi o vašim individualnim financijskim mogućnostima i potrebama. Tržište je i dalje dinamično, s rastućim cijenama, ali i s naznakama usporavanja broja transakcija. Važno je pažljivo istražiti tržište, usporediti ponudu i potražiti savjet stručnjaka.
Što utječe na cijene najma stanova u Zagrebu?
Na cijene najma utječu lokacija, veličina stana, opremljenost, starost zgrade te opća ekonomska situacija i potražnja, posebno od strane studenata i mladih profesionalaca.
Gdje mogu pronaći detaljnije podatke o cijenama nekretnina u Zagrebu?
Detaljne analize i statistike dostupne su na web stranicama poput Njuškala, Index Oglasa, Plavog oglasnika, kao i na službenim stranicama Državnog zavoda za statistiku (DZS). Također, strukovne udruge poput Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK često objavljuju relevantne analize.
Leave a Comment