Divlji zapad više nije samo metafora iz vestern žanra, već poigravanje s najvećim resursom svakog grada – prostorom, zemljištem i stanovanjem koje bi trebalo služiti ljudima, a ne profilima moći ili posrednicima. U središtu ove rasprave na kojoj se gomila pritisak javnosti, profesionalaca i političkih suparnika nalazi najnoviji paket zakona o prostornom planiranju i priuštivom stanovanju. Anka Mrak Taritaš, saborska zastupnica GLAS-a, iz susjedstva dvora i zgrade iznosi jasne upozorenja: ovakvi mehanizmi imaju tendenciju da pretvore urbanistički prostor u zonu rizika, koja može pogoditi sve građane, ali najviše one s nižim primanjima ili srednjom klasom koje pokušavaju dobiti svom iznajmljivanju ili kupnji stana.
U nastavku ćemo istražiti kakve točno izmjene nove tri kule zakona donose, zašto stručnjaci upozoravaju na određene mehanizme i kako se ova priča uklapa u širi kontekst tržišta nekretnina, privatnog sektora i javnog interesa. Dijelom ćemo pratiti i ton javnih rasprava, prepoznati činjenice, a dijelom i mitove koji kruže oko pojma “priuštivog stanovanja” te njegove stvarne posljedice za urbano tkivo i okoliš. Sve to u okvirima prozivki i argumentacije koje su obilježile posljednjih nekoliko tjedana pred parlamentarnim klubovima, medijskim naslovima i uličnim prosvjedima koji su podsjetnik da prostor nije samo papir i planovi, nego sigurnost i budućnost građana.
Što stoji iza Bačićevog zakona o priuštivom stanovanju?
U temelju zacrtanog paketa nalazi se logika poticaja i regulacije koje bi trebale olakšati pristup stanovanju onima koji ga teško mogu priuštiti. No, kritičari upozoravaju da se taj isti paket može pretvoriti u mehanizam za umjetno brzo povećanje cijena zemljišta, favoriziranje određenih investicijskih scenarija i stvaranje poremećaja na tržištu. Kao glavno pitanje ostaje: tko doista profitira od ovakvog rasporeda povoljnosti i kakve posljedice to ostavlja na postojeću i buduću generaciju stanara?
Kako se mijenjaju pravila gradnje i financiranja?
Najviše pažnje usmjereno je na dio koji se bavi subvencijama i kreditnim poticajima. S jedne strane, vlade koje pokušavaju potaknuti gradnju novih stanova za najam ili kupnju pristupačnijih rješenja tvrde da bez potpora nema razvoja ni naznaka rješenja dugoročnih problema. S druge strane, stručnjaci upozoravaju da subvencije kamatnih stopa ili hipotekarnih kredita mogu potaknuti povećanje cijena zemljišta, a time i cijene samog stana, jer investitori odmah traže visoku korist na početku, ne čekajući tržišne cikluse. U ovoj dinamici, riječ “divlji” ne opisuje samo teren nego i dinamiku rizika koji se javlja kada politika pokuša manipulirati jednom od najstabilnijih karika ekonomije – nekretninama.
- Subvencioniranje kamata na kredite – namjena je potaknuti nove zakupce i kupce da ulaze na tržište. Međutim, ako se parcela pretvori u ultratanko vrijednu u trenutku kada postane građevinska, cijena ulaska postaje novac koji stvara gubitnike među postojećim stanarima.
- Zapljena kontrole nad razvojem – kada se odluke o uređenju prostora previše oslanjaju na kratkoročne potpore, rizik je da se planovi za javne prostore ili urbane koridore izgube u poslovnim kategorijama, ostavljajući prostor neusmjerenim ka dugoročnim potrebama zajednice.
- Javni razmjeri planova – transparentnost i uključivanje građana i lokalnih zajednica postali su testovi legitimnosti programa. Bez jasnih kriterija i rokova, mogu se pojaviti napadi na javnost i percepcija da se zakoni donose “nakope” u korist određenih interesnih skupina.
Nova struktura, koja završava “na Divljem zapadu” u pogledu izgradnje i juridikcije zemljišta, izaziva zabrinutost jer kad se prostor pretvori u mekani plijene za kredite i subvencije, javna dob ne može ostati pasivna. Mrak Taritaš naglašava da je prostor vrijednost koja se ne može jednostavno zadržati ili pretvoriti u kratkoročne profite; to je resurs koji oblikuje identitet grada i sigurnost njegovih stanovnika.
Koji su ključni efekti na tržište nekretnina?
Analitičari tvrde da bi ovakvi programi mogli donijeti kratkoročne poticaje, ali dugoročno – ako cijene zemljišta i materijala rastu prije nego što se izgrade nove zgrade i prije nego što se stabiliziraju udjeli investitora – to stvara novu barijeru ulaska za srednju klasu. U isto vrijeme, investitori su često spremni kupovati parcele s predviđenim povećanjem vrijednosti, pa se postavlja pitanje o pravednosti i socijalnoj sigurnosti. U očima mnogih građana, to je upravo “Divlji zapad” – koncept gdje pravila izlaze iz ruke običnog čovjeka i ulaze u ruke onih koji imaju resurse ili pristup političkim strukturama.
Činjenica je da se cijene stanova u mnogim gradovima neprestano povećavaju. Prema najnovijim dostupnim podacima, u posljednjih deset godina prosječna cijena kvadrata u urbanim središtima porasla je za jedan do dva desetljeća, uz značajne varijacije između regija. Bez jasne definicije što “priuštivo” zapravo znači u praksi i uz mehanizme koji ne uzrokuju spoljne posljedice, postoji velika mogućnost da ova politika potakne dodatno divergentiranje između bogatih i siromašnijih građana. U tom kontekstu, “Divlji zapad” postaje metafora ne samo za neuredan kraj, nego i za pravni okvir koji ne štiti najranjivije.
Temporalni kontekst: gdje smo danas i što donosi sutra?
Kroz posljednjih nekoliko godina, politička debata o stanovanju neizbježna je tema u hrvatskom javnom prostoru. Vlade su iskazivale namjeru povećanja socijalnog stanovanja i povećanja ponude kroz državnu ili javnu potporu. Sada kada je fokus bačen na Bačićev zakon i njegovu verziju priuštivog stanovanja, javnost očekuje jasnije odgovore o tome kada se ta pravila primjenjuju, koje su točne brojke i kako se razumno pomaže građanima, a istovremeno štiti prostor i ulaganja. U ovom segmentu došlo je do određenja ritmova: planovi su često najglasniji u predizbornoj fazi, a provedba se proteže kroz godine s posljedicama za stvarne ljude koji žive u blokovima i kućama diljem zemlje.
Statistički, segment tržišta nekretnina pokazuje različite obrasce. U nekim gradovima potražnja za najam ostaje visoka, a ponuda je ograničena, što povećava cijene najma. U drugim lokalnim zajednicama, problem leži u neusklađenoj infrastrukturi, kojoj nedostaje dosljedna politika planiranja. Timing provedbe – od javnih rasprava, preko zakonodavnih sjednica pa do implementacije – ključa kao ključan faktor. Bez jasnih rokova i kontrole, postoji rizik da program ostane bez utjecaja ili čak potakne nepoštene dinamike koje mogu ostaviti građana ranjivima, malih poduzetnika i stanara s fiksnim primanjima.
Divlji zapad: metafora u praksi i što to znači za prostor
Mrak Taritaš i brojni stručnjaci naglašavaju da “Divlji zapad” nije samo spominjanje bezakonja, već upozorenje da se prostor pretvara u neuređen mehanizam koji ne služi javnom interesu. Kad se parcelama upravlja kao vrućom varnicom – kupovina, prodaja, brzi projekti, subvencije i poticaji – bez adekvatnih mehanizama transparentnosti i odgovornosti, potencijal za korupciju i neujednačene odluke raste. U mnogim slučajevima, takva dinamika daje priliku onima koji su najbliži političkim sjedalima ili imaju najviše resursa da oblikuju razvoj prema svojim interesima, ostavljajući prosječnog građanina s manjim pristupom ili s posljedicama dugoročnih odluka.
Ključna poruka – proširenje mehanizama koji imaju socijalne ciljeve ne smije ići na štetu pravilnosti, etike i transparentnosti. “Divlji zapad” se ne može opravdati teretom da se prostor trguje bez jasnog javnog interesa i jasnih kriterija. Ovaj trenutak treba biti točka gdje javnost traži jasne odgovore, a parlamentarni zastupnici – uz stručne savjete – trebaju ponuditi precizne mjere nadzora i kontrole kako bi se izbjegle negativne posljedice.
Transparentnost, odgovornost i pravna sigurnost
Bez jasnih kriterija i mehanizama nadzora, postupci mogu postati podložni subjektivnim odlukama i interesnim sferama. U tom kontekstu, “Divlji zapad” postaje i simbol pravne nesigurnosti, gdje se planiranje prostora mijenja u pregovore i kompromise koje građani često ne razumiju ili ne mogu pratiti. Prava opcija, prema mnogim analitičarima, je jačanje javnih dijelova procesa: otvorene rasprave, jasne smjernice o tome tko donosi odluke i kako, te redovite revizije učinkovitosti mjera.
Kako to izgleda u praksi: primjeri iz gradova i regija
U realnosti različitih sredina, različito se reagira na isti set zakona. U velikim gradovima, s visokom gustoćom i ozbiljnom potražnjom za stanovanjem, prvotne procjene o priuštivom stanovanju često su naišle na realnost tržišta: subvencije koje bi trebale smanjiti troškove nastale su kao dodatni sloj troška koji se prelijeva na cijene zemljišta ili građevinskih materijala. U manjim sredinama, gdje postoji manja potražnja i više prostora za razvoj, neki projekti su pokazali da se uz pomoć potpora može ostvariti razvoj koji je prije bio težak zbog skupe infrastrukture ili nerazvijenih javnih usluga. No, bez jasne demokratske kontrole i transparentnosti, čak i naizgled dobronamjerne inicijative mogu imati štetne posljedice po lokalnu zajednicu.
Primjeri koji često dolaze u javnost uključuju situacije gdje parcela vrijedi najmanje prije nego što projekti počnu, a zatim cijena poraste samo nekoliko mjeseci kasnije. Taj obrazac potiče optužbe da se “specijalne prilike” dijeli na određene aktere, dok običan građanin ostaje bez adekvatne informacije i mogućnosti pristupa. Zbog toga mnogi traže bolju koordinaciju između javnih službi, urbanista i lokalne zajednice kako bi se očuvala etičnost procesa i minimizirao rizik stvaranja nekontrolirane pogodnosti.
Prednosti i nedostaci ovakvih pristupa
Prednosti koje bi trebale biti cilj politike
- Povećanje dostupnosti stanovanja kroz poticaje i standardizirane programe.
- Podrška gradnji socijalnog i najamnog stambenog fonda koji bi olakšao pristup onima s najnižim primanjima.
- Unapređenje energetske učinkovitosti i održivosti zgrada kroz nove standarde i poticaje.
- Jačanje transparentnosti kroz jasne kriterije i redovite javne konzultacije.
Nedostaci i rizici koje treba ozbiljno pratiti
- Rizik preraspodjele vrijednosti zemljišta koja škodi postojećim stanarima i lokalnim zajednicama.
- Potencijalna zlouporaba potpore i mehanizama kreditiranja od strane investitora ili onih s posebnim interesima.
- Narušavanje povjerenja građana ako proces nije dovoljno transparentan ili ako rokovi nisu ispunjeni.
- Rizik da kratkoročne potrebe investitora ne budu usklađene s dugoročnim potrebama zajednice, poput javnog prijevoza, škola i zdravstvene infrastrukture.
Koje su alternative i kako bi se mogle poboljšati mjere?
Postoje pristupi koji bi mogli pomoći u postizanju socijalno odgovornog, ali i financijski održivog rješenja. Primjerice, fokus na stvaranje javno-privatnih partnerstava uz jasnu raspodjelu rizika i koristi, uz mehanizme transparentnosti i participacije građana. Druga alternativa je poboljšati postojeće programe socijalnog stanovanja, uz ogovaranje fleksibilnih modela najma koji bi olakšali prelazak s najma na kupnju, uz istovremeno jačanje regulacije cijena i transparentnosti u procesu zakupnine. Sve ove mjere zahtijevaju jasnu komunikaciju s javnošću, planiranje i praćenje rezultata kako bi gubitnici bili svedeni na minimum.
Zaključak
Ukratko, Bačićev zakon o priuštivom stanovanju i srodni propisi pokušavaju odgovoriti na pritiske tržišta i društvene potrebe, ali opisani mehanizmi nose i izazove. Na jednom setu strana, “Divlji zapad” metafora služi kao upozorenje da bez jasnih pravila i transparentnosti, prostor postaje poligon za nejednakosti i rizik. Za građane, to znači da moramo pratiti svaki korak procesa: od javnih rasprava do implementacije, od kriterija za dodjelu subvencija do praćenja učinka na cijene i dostupnost tržišta nekretnina. Samo kroz otvoren dijalog, odgovornost i konkretne mjere nadzora možemo pretvoriti ovu politiku u stvarnu korist za šire društvo, a ne u lavinu rizika koji ponavlja crne scenarije Divljeg zapada u urbanom kontekstu.
FAQ – Česta pitanja korisnika
- Što točno znači “priuštivo stanovanje” u ovom kontekstu? U opisu ovog zakona, “priuštivo stanovanje” označava stanove i najam koji su uz financijske poticaje i određene uvjete pristupačni široj populaciji, posebno mladim obiteljima i prosječnim građanima s nižim primanjima. Osnovna ideja je smanjiti elastične troškove povezane s posjedovanjem stana i osigurati sigurnu alternativu najmu ili kupnji uz prihvatljive uvjete kredita.
- Koji su glavni rizici za građane kada se koriste poticaji kamatnih stopa? Rizik je da se cijene zemljišta i stanova povećaju prije ili nakon implementacije programa, čime se stvara razlike između trenutnih i budućih stanara. Također postoji rizik da poticaji privuku investitore u kratkoročne projekte bez dugoročne održivosti ili bez jasnih javnih koristi.
- Kako se provodi transparentnost u ovom slučaju? Transparentnost bi se osigurala kroz javne natječaje, objavu svih kriterija dodjele, rokova, analiza učinka i redovite javne rasprave prije donošenja odluka. Uključivanje građana i nevladinih organizacija u nadzor i reviziju programa ključno je za povrat povjerenja.
- Što ako cijene nekretnina porastu usprkos potporama? Ako se cijene povećavaju, treba razmotriti dodatne mjere poput regulacije terminarnih cijena, pojačane kontrole investicijskih projekata, ili prilagodbe poticaja kako bi se izbjeglo stvaranje novih nejednakosti i sigurnosti za one koji su najranjiviji.
- Koji su primjeri dobre prakse u inozemstvu? U mnogim zemljama postoje uspješni programi javno-privatnog partnerstva uz jasne pravne okvire i transparentnost: od javnih fondova za socijalno stanovanje, preko preventivnih mjera za kontrolu cijena zemljišta, do potpora za energetski učinkovite projekte. Ključ su jasni kriteriji, mjerenje učinka i aktivno uključivanje lokalne zajednice.
- Kada možemo očekivati jasniji okvir i rezultate? To ovisi o parlarnim procedurama, političkoj dinamici i brzini provedbe. Ako se usvoje u skorijem vremenu, rezultat će biti ostvariv kroz nekoliko godina, ali pravi učinci bit će vidljivi tek kada se projekti počnu graditi i kada građani vide konkretne mogućnosti pristupa stanovanju u svom gradu.
Napomena: Tekst je prilagođen formatu i tonu za Kriminal.info – s naglaskom na analitički pristup, provjeru činjenica i jasnu razradu tema koje su važne za širu javnost. Informacije koje se navode temelje se na aktualnim izjavama i poznatim kontekstima oko Bačićevog zakona i reakcija savjetodavnih i strukovnih zajednica.
Leave a Comment