Uvod
Dok mnogi domaći bogataši traže sigurnost i rast kroz domaća ulaganja, sve se više njih okreće prema egzotičnim i dinamičnim tržištima koja obećavaju višu stopu prinosa i poreznu učinkovitost. U ovom tekstu razotkrivamo motive, modele i rizike ulaganja hrvatskih investitora u nekretnine u Dubaiju, susrećući se s konkretnim brojkama, izjavama stručnjaka i realnim scenarijima iz prakse. Iako je riječ o nekoliko tisuća kilometara udaljenom tržištu, Dubai danas predstavlja vizuru koja se često preklapa s dubinskim analizama rizika, likvidnosti i dugoročne sigurnosti kapitala. Kriminal.info istražuje tko su ulagači, što ih motivira, kakve su cijene te kako izgledaju projekti u izgradnji, ali i koje su zamke o kojima treba voditi računa prije nego što se zakorači u ovakvu investiciju.
Tko su hrvatski kupci i zašto investiraju u Dubai
Motivacije i profil investitora
Najavljeni su trendovi koji pokazuju kako oko 70 posto hrvatskih kupaca ulazi u nekretninske investicije s namjerom najma i povrata uloženog kapitala. Dubai nudi iznadprosječne prinose u kratkoročnom i srednjoročnom razdoblju, uz značajnu poresku olakšicu koja se rjeđe susreće u europskim tržištima. Takva kombinacija često dobiva naziv riznica diverzifikacije rizika, jer ulaganje u nekretnine na tržištu s globalnim rastom stanovništva i sve većom turističkom potrošnjom može pružiti stabilan novčani tok kroz najam, uz mogućnost kapitalnog rasta vrijednosti u dugom roku.
Uz to, mnogi investitori žele sigurnost kapitala i zaštitu od inflacije. U Dubaiju je glavni akcenat na gospodarski fokusiranim projektima s jasnim planovima otplate i transparentnim uvjetima plaćanja koji su u mnogim slučajevima prilagodljivi potrebama kupca. Dodatni poticaj predstavlja mogućnost osobnog korištenja nekretnine uz kratkoročni najam, što pojedincima omogućuje da dio vremena provode na destinaciji koju smatraju sigurnom i ugodnom za život ili poslovno povezivanje.
Uloga mladih profesionalaca u ovom trendu također raste. Mladi i srednjovječni profesionalci sve češće ulaze u rane faze projekata jer im otvaraju pristup povoljnijim ulaznim iznosima i fleksibilnim uvjetima otplate. Ovakav pristup ne samo da ubrzava njihovu uključenost na tržište, nego im omogućava i bolje razumijevanje razvoja infrastrukture i urbanog modela života u Dubaiju.
Kako i kada kupuju: dinamika posjeta i otvaranje poslovnih prilika
Prva serija vikend turama po Dubaiju postavljena je s ciljem omogućavanja investitorima da neposredno upoznaju grad, projekte i lokalnu kulturu ulaganja. Ova aktivnost nije samo turistički obilazak; ona je i obrazovni alat kojim investitori dobivaju jasniju sliku o vremenskom okviru isporuke, načinu otplate i variantama pravne zaštite. Prema riječima Branka Papeša, vlasnika i direktora agencije Dogma nekretnine, takve ture su postale standardna ponuda koja je doprinijela povećanju povjerenja i ubrzala odluke kupnje, pogotovo u projektima u izgradnji.
Koliko koštaju projekti i što dobivaju kupci
Raspon cijena i kvaliteta ponude
Najtraženiji segment su moderno opremljeni apartmani u kvalitetnim rezidencijalnim zonama. U pravilu, cijene tih nekretnina kreću se od 250 tisuća do 400 tisuća eura, s različitim faktorima koji utječu na konačan brojnički iznos: lokacija, način otplate i faza izgradnje. Kod luksuznijih projekata s elitnijim sadržajima, investicije znatno prelaze 500 tisuća eura, a često su prilagođene kupcima koji traže premium stanovanje, ekskluzivne usluge i vrhunske sadržaje.
Važno je napomenuti da su cijene dinamične i prilagođavaju se tržišnim uvjetima, s naglaskom na točke poput zasićenosti ponude novih projekata, reputacije izvođača, te dodatnih pogodnosti koje mogu povećati vrijednost i atraktivnost investicije.
Što kupci dobivaju uz nekretninu
U većini slučajeva kupci očekuju kombinaciju sigurne dugoročne investicije i kratkoročnih koristi. Najam kroz godišnje ili mjesečne najmove često osigurava stabilan tok prihoda, dok rast vrijednosti stambenog fonda s vremenom može donijeti značajan kapitalni dobitak. Osim toga, neka ulaganja omogućuju privatno korištenje ili boravak, što je dodatni plus za one koji žele kombinirati poslovno putovanje i privatne potrebe.
Prema Papešu, sve veći broj kupaca traži transparentnost uvjeta plaćanja, jasne rokove isporuke i posvećenost kvaliteti gradnje. Time se smanjuje rizik od kašnjenja i spornih situacija koje su često bile teme u nekim drugim tržištima.
Rizici i očekivani trendovi: što donosi budućnost tržišta Dubai nekretnina
Ekonomiski i tržišni rizici
Ranije ove godine, svjetska agencija Fitch objavila je upozorenje da bi cijene nekretnina na dubajskom tržištu mogle doživjeti dvoznamenkasti pad u drugoj polovici 2025. i tijekom 2026. Ovo predviđanje ne znači nužno brz kolaps tržišta, ali ukazuje na potrebu za oprezom i realnim očekivanjima. Razlog leži u dinamičnoj prirodi ponude i potražnje: nagli porast realizacija u 2025. i 2026. može stvoriti višu razinu ponude koja povlači cijene naniže, posebno na projektima u fazi izgradnje.
Izvješće Fitcha dodatno ukazuje na to da bi broj realiziranih jedinica mogao doseći 210 tisuća, što je značajno više nego u prethodnim godinama. Takav rast ponude može dovesti do prilagodbe cijena, posebice na srednjem i višem segmentu tržišta. Za investitore to znači da je važno identificirati projekte s grindom vrijednog prostora, s jasnim planovima i sigurnom ekonomskom osnovom, kako bi se izbjegao rizik pada vrijednosti uloženih sredstava.
Stajališta stručnjaka i konkretna iskustva
Ivan Varat, osnivač i izvršni direktor agencije San Patrik nekretnine, naglašava da je Dubai i dalje “stabilan tržišni koncept unatoč globalnoj ekonomskoj nesigurnosti”. Posebno ističe vrijednost stanova u fazama izgradnje, jer su ti projekti često povezani s boljim uvjetima otplate i razumljivijim rizicima. Varat dodaje kako se radi o tržištu s obimnom infrastrukturnom podrškom i jasnom vizijom razvoja koja nadahnjuje rast vrijednosti. Iako postoje rizici, njegovo iskustvo potvrđuje da “stabilno tržište s velikom ponudom” može pružiti siguran okvir za dugoročno ulaganje uz pažljivo odabrane projekte.
Tržišna dinamika: potražnja, prinosi i prenamjena likvidnosti
Najam kao ključni kabel rasta
Uloga najma u Dubai nekretninama ostaje ključna za realne pokazatelje prihoda. Kupci koji planiraju najam često traže projekte s boljom infrastrukturom, tržišnim pristupom i atraktivnim uvjetima za najmoprimce. Prinosi kroz najam u prvim godinama nakon završetka gradnje mogu biti različiti, no općenito se kreću oko srednjih vrijednosti koje, uz porezne olakšice, čine Dubai atraktivnim i u kratkom roku. U kontekstu inflacijskih pritisaka diljem svijeta, vlasnici nekretnina u Dubaiju mogu ne samo zaštititi kapital, nego i osigurati stabilan novčani tok.
Vizija tržišta 2025–2026
Prognoze spominju rekordni porast ponude uz rast potražnje u 2025. i 2026. Ono što se često navodi kao zanimljivo je mogućnost da cijene padnu do 15 posto na najosjetljivijim segmentima. Takav scenarij otvara prilike za kupce koji traže uvjete za kupovinu po nižim cijenama ili za one koji žele refinancirati postojeće pozicije po povoljnijim uvjetima. Međutim, opći trend ostaje da Dubai nastavlja privlačiti investitore zahvaljujući konstantnom rastu infrastrukturе i gospodarskih dijelova poput turističkog sektora, logistike i poslovnih središta.
Život u Dubaiju i geopolitički kontekst ulaganja
Životni stil i životna tehnologija grada
Dubai predstavlja specifičnu mješavinu ultra-modernog urbanog života i tradicionalnih vrijednosti. Grad nudi visoku kvalitetu života, ali i specifične uvjete rada i boravka. Investitori koji razmišljaju o osobnom korištenju u kombinaciji s najmom često razmišljaju o integraciji radnih putovanja, pristupu poslovnim mrežama i mogućnosti kratkoročnih boravaka bez velikih administrativnih zapreka. U kontekstu globalnih trendova u poslovanju, Dubai je postao magnet za međunarodne profesionalce i kompanije koje traže efikasnost i pristup europskim, azijskim i afričkim tržištima.
Pravni okvir i sigurnost vlasništva
Kada se govori o sigurnosti ulaganja, jedan od ključnih elemenata je pravni okvir vlasništva stranaca i osiguranje pravnih uvjeta kupnje. U Dubaiju je, uz standardne uvjete ulaganja, važno razumjeti kako funkcionira registracija vlasništva, kako se tretiraju zakupnine i kakve su mogućnosti raspolaganja nekretninom. Strateški savjetovanje s lokalnim pravnim stručnjacima i agentima za nekretnine pomaže izbjegavanju klasičnih zamki, poput sukoba interesa, nejasnih uvjeta isporuke i prekomjernog zaduživanja.
Kako pristupiti tržištu: konkretni koraci za investitore
Priprema, due diligence i odabir projekta
Prije bilo kakve odluke, ključno je provesti temeljitu due diligence analizu: provjeru reputacije izvođača, transparentnost troškova, rokova isporuke, jamstava i planova otplate. Investitori bi trebali tražiti jasne i mjerljive KPI-jeve (vrijeme isporuke, postotak završetka radova, udio uloženog kapitala koji se vraća kroz najam i amortizaciju), te provjeru svih troškova povezanih s održavanjem nekretnine. Pored toga, vrijedno je provjeriti povezanost projekta s urbanim planovima i infrastrukturnim projektima koji mogu utjecati na vrijednost.
Praktični koraci za organiziranje posjeta i kupnje
Branko Papeš preporučuje organiziranje detaljnih posjeta gradilištima i projektima te mogućnost sudjelovanja na prezentacijama koje nude dublji uvid u uvjete plaćanja, uključene usluge i mogućnosti financiranja. Vikend ture često služe kao most između teorije i prakse, omogućujući kupcima da vide konkretne faze gradnje, lokacije, stil života i dnevnu dinamiku života u području gdje namjeravaju investirati. Važno je imati jasnu komunikaciju s lokalnim agentima i pravnicima kako bi se izbjegle zabune i eventualne pretplate na uvjete koji nisu realno primjenjivi na pojedinačnu situaciju.
Studije slučaja i konkretni primjeri iz prakse
Primjer izjava Branka Papeša
Branko Papeš, direktor i vlasnik agencije Dogma nekretnine, ističe kako velike većine hrvatskih kupaca ulazi u investicije s ciljem najma i povrata uloženog kapitala. On naglašava da Dubai trenutačno nudi iznadprosječne stope prinosa i nula posto poreza, što predstavlja značajnu prednost u odnosu na mnoge europske modele. Dodaje da se dio investitora odlučuje za boravak u kući ili apartmanu, uz pragatljan najam, čime se postiže dodatna fleksibilnost i optimizacija iskoristivosti. Takav pristup, po njegovim riječima, čini Dubai idealnim ekosustavom za one koji traže sigurnost kapitala i mogućnost rasta kroz vrijeme.
Studio slučaja: vikend ture i kupoprodaje u projektima u izgradnji
U više navrata navedeno je kako je prva tura popunila prostore u nekoliko dana. To ne znači samo potražnju, već i visok nivo povjerenja kupaca u transparentnost i isporuku. U praksi to znači da su investitori koji su prisustvovali turama bili spremni zakazati posjete gradilištima, vidjeti trenutnu fazu radova, provjeriti materijale te kontaktirati projekte s jasnom izvedbom i rokovima. Ovakav pristup pomogao je mnogima da donesu odluku koja nije temeljena samo na pretpostavkama, već i na osobnom saznavanju stanja stvarnosti.
Pros i cons ulaganja u Dubai nekretnine: što djeluje dobro, a gdje su zamke
Prednosti za hrvatske investitore
- Visoki prinosi kroz najam i moguće vrijednosne dobiti uz vremenski rast tržišta.
- Poresko olakšavanje i blaga ili nulta porezna stopa na nekretnine i prihode, što poboljšava neto povrat.
- Dobra likvidnost na tržištu s globalnom potražnjom i dostupnom infrastrukturom za kupce i najmoprimce.
- Transparentni uvjeti plaćanja i jasna pravila koja često olakšavaju odluke za ulagače s različitim financijskim kapacitetima.
- Fleksibilnost boravka i mogućnost kombiniranja osobnog boravka s najmom, što privlači one koji žele i životnu korist uz investiciju.
Nedostaci i rizici
- Rizik od korekcije cijena uslijed povećane ponude i promjena makroekonomskih uvjeta, što Fitch naglašava za 2025.–2026. godinu.
- Valutni rizik, s obzirom na tečajne fluktuacije koje mogu utjecati na realni prinos.
- Regulatorni i administrativni izazovi koji zahtijevaju lokalnu pravnu podršku i dodatne troškove zbog protezanja i isporuke.
- Ovisnost o turizmu i gospodarskim trendovima koji utječu na potražnju za najmom i kratkoročnim boravkom.
FAQ — Najčešća pitanja korisnika
Je li Dubai stvarno bolja opcija od ulaganja u Hrvatsku nekretnine?
Dubai nudi specifične prednosti poput višetocke prinose kroz najam, poreznih olakšica i mogućnosti kratkoročnog boravka uz istovremenu diversifikaciju rizika. No, to je i tržište koje nosi svoj skup rizika i zahtijeva detaljnu analizu, stručnu podršku i realna očekivanja o rokovima isporuke i povratu ulaganja.
Koliko je rizik od pada cijena u 2025.–2026. godini?
Postoji mogućnost dvoznamenkastih pokretanja cijena uslijed buduće ponude i tržišnog ciklusa. Ipak, dugoročno tržište ostaje privlačno zbog infrastrukturnih projekata, poslovnog okruženja i globalne potražnje za nekretninama u Dubaiju.
Koji su ključni savjeti za hrvatske kupce?
- Radite s provjerenim agencijama i pravnim savjetnicima koji poznavu lokalni okvir.
- Izradite detaljan plan otplate i očekivanog povrata, uz jasnu analizu troškova održavanja.
- Posjetite projekte i gradilišta kako biste dobili realan dojam o stanju i izvedbi.
- Procijenite mogućnost osobnog korištenja nekretnine uz najam kako biste maksimizirali iskorištenje kapitala.
Zaključak
Investiranje hrvatskih bogataša u Dubai nekretnine postaje sve vidljiviji trend koji potpiruje kombinacija visokih prinosa, poreznih olakšica i sigurnosnih čimbenika koje Dubai nudi; no istovremeno nosi i ozbiljne rizike koji zahtijevaju disciplinirani pristup. Tržište je dinamično, s promjenama koje mogu presudno utjecati na vrijednost i prihod, pogotovo u fazama rastuće proizvodnje novih projekata. Ulaganja u Dubai nekretnine zahtijevaju temeljitu due diligence, jasne ciljeve i partnerstva s lokalnim stručnjacima. Za one koji pristupaju ovome s dugoročnim planom, Dubai ostaje relevantna i privlačna destinacija koja može doprinijeti bogatstvu i diverzifikaciji portfelja, ali samo uz pažljivo planiranje i realne očekivanja.
Leave a Comment