Cijene nekretnina u Hrvatskoj rastu, dok se promet smanjuje: Što to znači za tržište?

U posljednje vrijeme, Hrvatska se suočava s dramatičnim porastom cijena nekretnina, dok istovremeno bilježi značajan pad volumena prodaje. Ova situacija izaziva brojne rasprave među stručnjacima i potencijalnim kupcima, a predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, Dubravko Ranilović, ističe da se odvijaju dva paralelna procesa.

Prema njegovim riječima, cijene nekretnina nastavljaju rasti, dok se promet i prodaja stambenih nekretnina usporavaju. Podaci Porezne uprave pokazuju da je u prvom polugodištu 2025. godine, u usporedbi s istim razdobljem 2024. godine, došlo do pada prometa svih nekretnina od 15,3 posto. Kada je riječ o stanovima, taj pad iznosi 13,6 posto, što predstavlja najveći pad u jednom polugodištu od 2015. godine. U isto vrijeme, godišnji rast cijena nekretnina iznosi 11,3 posto u 2024. godini u odnosu na 2023. godinu.

Zašto cijene rastu dok promet pada?

Jedan od ključnih razloga za rast cijena nekretnina je nerealno postavljanje cijena od strane investitora. Mnogi od njih ne uzimaju u obzir da se samo najkvalitetniji projekti na atraktivnim lokacijama mogu prodati po najvišim cijenama. Ranilović naglašava da se trenutno prodaje samo jedna trećina oglašenih nekretnina, dok ostatak ostaje neprodan zbog previsokih cijena.

Strani kupci i njihov utjecaj na tržište

Prema podacima, više od trećine kupaca stambenih nekretnina u Hrvatskoj su stranci. Ova situacija dodatno komplicira tržište, jer se primorske regije, koje su ovisne o turizmu, suočavaju s padom interesa stranih kupaca, posebno Nijemaca i Austrijanaca. Ranilović smatra da je jedan od problema i niska stopa poreza na turistički najam, koja se određuje na lokalnoj razini, a ne temelji se na stvarnoj vrijednosti nekretnina.

Trenutne cijene nekretnina u Hrvatskoj

Prema podacima sa stranice GoHome, u Zagrebu je pronađeno 14.382 nekretnina, a prosječna cijena iznosi 3.759 €/m². U Splitu, gdje je prosječna cijena 4.609 €/m², zabilježeno je 1.121 nekretnina. Rijeka se nalazi na sredini s prosječnom cijenom od 3.424 €/m² za 12.893 nekretnina.

Novogradnja i njezine cijene

Kada je riječ o novogradnji, cijene su još više. Na primjer, kvadrat stana na Stenjevcu iznosi 5.126 €/m², dok na Trešnjevci doseže čak 6.000 €/m². Ove cijene su rezultat povećanih troškova izgradnje i smanjenog broja dostupnih građevinskih zemljišta.

Utjecaj troškova izgradnje na cijene nekretnina

Bora Vujović, direktor Operete, ističe da su troškovi izgradnje znatno porasli, što dodatno utječe na cijene novih stanova. On napominje da cijeli proces od ishodovanja dozvole do izgradnje traje oko četiri godine, a tijekom tog razdoblja investitori se suočavaju s brojnim troškovima.

Očekivanja za budućnost tržišta nekretnina

Vujović smatra da će se u budućnosti cijene nekretnina stabilizirati, ali ne očekuje drastično pojeftinjenje. Umjesto toga, predviđa da će doći do usporavanja rasta cijena, što bi moglo biti korisno za kupce. U Splitu su cijene nekretnina već sada više nego u Zagrebu, a prosječna cijena kvadrata u listopadu 2025. godine iznosila je 5.315 eura, što je 15 posto više nego u istom mjesecu prethodne godine.

Zaključak: Što nas čeka na tržištu nekretnina?

Tržište nekretnina u Hrvatskoj trenutno se suočava s izazovima koji uključuju rast cijena i pad prometa. Stručnjaci upozoravaju na nerealna očekivanja investitora i potrebu za prilagodbom cijena kako bi se stabiliziralo tržište. U budućnosti, ključno će biti poticati ponudu nekretnina kako bi se zadovoljila potražnja i omogućila dostupnost stanova za sve kupce.